本报记者王柯瑾北京报道
近期，房地产融资积极信号频出。央行和国家统计局也相继发布相关统计数据传递市场暖意。
《中国经营报》记者从北京部分银行和地产中介了解到，近期银行个人按揭贷款放款提速，二手房成交量有所回升。
业内分析认为，房地产信贷环境逐步改善，按揭贷、开发贷有所松动，房地产企业资金面过紧的状况趋缓和。
同时记者注意到，今年以来，个人住房抵押贷款资产支持证券（RMBS）规模也在增加。Wind数据显示，截至目前，今年以来银行业发行RMBS规模已超去年全年。业内分析认为，RMBS的放量可能会为银行腾挪房贷额度，进一步促进个人住房按揭贷款的发放，且RMBS未来还有较大发展空间。
年内规模同比约增60%
Wind数据显示，年1月1日至11月17日，RMBS项目数量为56只，发行总额为.15亿元，而去年同期，RMBS项目数量为37只，发行总额为.8亿元。
按照华西证券固收团队研报分析，年以来，RMBS发行先后经历了三个阶段：伴随着房贷集中度管控的推出，一季度延续了上年末的发行热度依旧强劲；随着发行端的收紧，以及RMBS投资端被纳入房贷集中度统计口径，6至7月发行陷入停滞；8月重启发行，9月发行量井喷，单月发行量达.75亿元。
而从11月单月看，截至目前，发行量已经比较可观。Wind数据显示，11月1日至11月17日，单月已经有8只RMBS项目发行，发行总额为.28亿元。
“大环境来看，今年4月以来，房地产行业迎来新一轮的融资调控，房地产行业整体的融资环境在边际收紧。但是9月以来，RMBS有一个放量的发行，这说明整体的房地产融资调控政策有所转换。”中国银行研究院邱亦霖博士后告诉记者。
RMBS发行放量可以腾挪银行信贷空间，或可进一步支持银行个人按揭贷款的发放。邱亦霖表示：“银行发行RMBS可实现银行资产盘活、利差收入和腾挪表内按揭额度。房地产贷款集中度管理制度的出台，使得银行对RMBS的发行需求有所提升。同时，受疫情的影响，去年银行信贷供给受到抑制，发行基数较小，也使得今年RMBS增长较快。”
“对于商业银行而言，资产选择需要根据自身资产负债表的动态平衡来做出决策。在目前房地产贷款集中度管理以及其他房地产监管政策要求下，RMBS的发行可以一定程度上实现住房贷款的出表，帮助银行腾挪涉房贷款额度，缓解银行涉及房地产贷款项目相关的监管达标压力。”邱亦霖进一步解释道。
除了已发行的RMBS，记者了解到银行已经备案但为发行的RMBS规模也比较可观。10月27日，华西证券固收团队研报称，通过对披露的RMBS产品备案情况的梳理，除未找到产品备案信息但发行过RMBS产品的重庆三峡银行、中德住房储蓄银行、浙商银行、常熟农商行和北京银行外，目前各行未发行RMBS额度合计.19亿元，其中建行未发行额度最高，达.83亿元，且未发行RMBS额度主要集中在年到期。假设未使用额度未来全部发行RMBS产品，并且假设出表比例统一为45%，则未发行RMBS额度合计可腾挪个人住房贷款信贷空间.74亿元。
华西证券固收团队认为，未来，RMBS发行仍具较大发行空间。同样，邱亦霖亦表示：“近年来，国内个人住房贷款余额增长明显，占房地产贷款余额比例达到了66%以上。总的来看，我国住房贷款市场整体发展较为稳健，这得益于我国较为严格的监管环境，以及对于可能提高贷款风险的业务模式较为谨慎的态度。但也应该注意到，RMBS余额占中国债券市场余额的比例不足1%，RMBS产品也未纳入央行的货币政策调控手段，未来还有很大发展空间。”
不过，目前RMBS的规模占中国债券市场余额的比例仍然较低，产品结构较为单一，且作为金融业务RMBS也存在一些风险点。
邱亦霖告诉记者：“自年次贷危机使得全球经济遭到重创的同时，也使得各大经济体进一步反思金融市场的风险监管。针对RMBS这一资产证券化业务，突出特点是RMBS资产链条长，涉及个人金融机构多部门经济活动。因此，RMBS底层资产质量、信息披露情况都是影响资产质量与风险监控的关键因素。”
基于上述分析，RMBS底层贷款的信用风险是银行主要的风险来源。邱亦霖表示：“以往发展的经验来看，国内个人住房贷款信用质量整体很高，贷款违约率较低，在不同类型的零售类贷款里其不良率处于较低水平。但值得注意的是，经济下行压力不减的情况下，居民负债率的上升直接影响了居民房贷偿付压力进一步增加，也会影响个人住房抵押贷款的信用风险。在这种情况下，需要银行密切
联系电话：