《财经国家周刊》记者丹华去银行办理房贷，却被通知“明年再来”？近期，全国多地传出房贷收紧的消息，贷款申请资质的审批趋严，放款时间变长，一些地方还存在二手房停贷的情况。克而瑞机构监控的30个重点城市中，在新房贷款上，半数以上的城市额度紧张；在二手房贷款上，全国23个城市的放款周期在3至6个月之间，六成以上的城市近似“停贷”。与此同时，房贷利率较上半年也有不同程度的上调。贝壳研究院统计显示，截至年6月，我国首套及二套房贷利率指数已经连续7个月上升，6月全国首套房贷平均利率为5.52%，二套房贷为5.77%。▲图/图虫业内人士表示，这是在“房住不炒”的总基调下，金融机构主动调控的结果。58安居客房产研究分院院长张波告诉《财经国家周刊》记者，“未来房贷是否会放松，还要看市场成交量的变化情况。”究竟是什么原因让房贷额度紧张？和去年底实施的房贷集中度管理制度有多大关系？刚需一族的购房贷款能得到保障吗？多地购房者反映“房贷下不来”年上半年，商业银行的房贷额度收紧，一些热点城市甚至还没到二季度，就宣布按揭贷款“额度告急”。一线城市方面，据央视财经消息，近期，不少北京购房者在申请房贷时，被告知“贷款额度紧张，具体放款时间不确定”，甚至有人被银行通知“明年再来”。上海各大商业银行虽然贷款尚未停止，但审批和放款周期也已明显拉长，短则3个月，长则半年。深圳的情况类似，部分银行的贷款专员表示，“自己也不知道什么时候有额度。”自去年底央行宣布推出房地产贷款集中度管理制度开始，各地银行就纷纷捂紧了“钱袋子”，为了保证满足制度要求，银行在公司类房地产贷款和个人按揭贷款上，均强化了投放额度的控制。不仅是一线城市，许多热门的二三线城市也出现房贷“申请放缓”的情况。据了解，目前全国房贷放款周期在3至6个月之间，其中临沂、济宁、菏泽等山东地市放款周期达半年以上，还有部分如苏州、泰州、盐城等江苏地市，银行信贷已经收紧，放款时间不定。新房尚且如此，二手房贷款就更是如此。武汉、杭州等不少地方媒体报道，多个城市明确了“保一弃二”的策略，如合肥、武汉、南京、杭州等地出现二手房停贷或部分停贷现象，同时银行的放款条件中，对征信的要求也变得严苛。▲图/视觉中国中国房地产研究会常务理事丁祖昱认为，鉴于目前多地银行已出现二手房停贷现象，预计短期内热点城市二手房仍将继续降温。在额度紧张的情况下，房贷利率出现一定上行。年9月，全国首套房平均房贷利率约为5.46%，二套房贷款平均利率达到5.83%。其中，苏州的房贷利率最高，首套房贷款利率在6%左右，二套房的贷款利率则在6.5%左右。相比之下，四大行的房贷额度略为充裕，放款时间也相对较快，但是整体审核也更加严格，囊括了客户资质、首付资金来源和个人还款能力等多项具体内容，从而申请难度也有所增加。▲图/视觉中国对于后市走向，多位接受《财经国家周刊》记者采访的业内人士表示，控房贷总量是今年银行业的主基调之一，房贷额度严格监管的趋势很难改变。在他们看来，这是基于“房住不炒”的大方向，以及防范化解系统性金融风险的宏观背景下的判断。房贷集中度管理制度初显成效？近两年来，党中央、国务院多次强调防范化解重大风险尤其是系统性金融风险，而在各行各业中，房地产业金融化、泡沫化倾向较强，是官方定调的“现阶段中国金融风险方面最大的‘灰犀牛’”，也是监管的重中之重。随着这两年诸多房地产长效机制的建立，国家开始在信贷政策上频频出手，摆出了“拆雷”的架势。年12月31日，央行、银保监会正式发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），要求建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，对房地产贷款余额及个人住房贷款余额设置上限。▲图/央行网站这里的房地产贷款占比是指，银行业金融机构房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例；个人住房贷款占比是指，个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例。可以说，这两条“红线”从信贷供给端对房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比进行了上限管控，既约束房企的开发贷（企业负债水平），也约束了个人的购房按揭（家庭负债水平）。中国人民银行发布的《中国金融稳定报告（）》表示，之所以现在提出房地产贷款集中度管理制度，就是充分认识到，现在的银行信贷体系中房地产贷款占比太高，已经挤压了实体经济的资金供给。必须要优化银行的信贷结构，引导金融资源从房地产转向实体经济，支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、三农等薄弱环节融资，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。报告认为，政策在制定上已经充分考虑了金融机构的实际情况，体现了分类分档、区域差异化的原则，例如第一档中资大型银行房地产贷款占比、个人住房贷款占比上限分别为40%和32.5%，第二档中资大型银行房地产贷款占比、个人住房贷款占比上限分别为27.5%和20%。▲图/《通知》文件当时消息一出，市场上有一些观点认为，以后想买房子更难了。有些中介机构甚至借机炒作，催促潜在买家抓紧时间“上车”。实际上，这些说法都不符合实际。在《通知》发布前，央行和银保监会就已经对各大金融机构进行了调研和沟通，相关指标的设定，充分考虑到了刚需购房者的融资需求，市场没必要过分担忧。“半年考”前后，银行“涉房”态度更加审慎“由于去年底房地产贷款集中度的文件出台，多数银行正在收紧房贷的口子，超红线的银行房贷总盘子减小，即便不超红线的银行，监管也有常规的控制增量的窗口指导。”一位浙江银行业人士透露说。回顾年末，在37家上市银行中，有13家银行的房地产贷款占比或个人住房贷款占比超标，对这些踩了“红线”的银行，监管部门分别给出了2至4年的调整过渡期，目前这些银行的涉房贷款态度变得越来越审慎。Wind数据显示，截至8月29日，33家披露半年报的A股上市银行中，房地产贷款占比相比年末下降的有23家；个人住房贷款占比下降的有19家。举例来说，在房地产贷款余额占比上，北京银行和招商银行分别下降1.8%和0.9%，在个人住房贷款余额占比上，中国建设银行和中国邮政储蓄银行分别下降1.1%和0.6%，北京银行和兴业银行分别下调1.1%和0.7%。▲图/视觉中国一度“两个集中度”均超标的招商银行，直接在半年报表态称，该行按照“控制总量、审慎准入、聚焦区域、调整结构、严格管理”的策略来优化内部信贷政策。再如，郑州银行在半年报中披露，该行制定了“房地产贷款集中度和省外异地业务压降方案”。一位接近银保监会的人士告诉《财经国家周刊》记者，以上银行涉房类贷款的下降，一方面反映了银行业高度重视监管合规，另一方面也表现出，银行业对高杠杆房企信贷风险的积极防范态度。整体来看，银行涉房类贷款的投放速度回落幅度不小，房地产贷款增速已创8年来新低。年二季度末，人民币房地产贷款余额50.78万亿元，同比增长9.5%，低于各项贷款增速2.8个百分点，比上年末增速低2.2个百分点；上半年增加2.42万亿元，占同期各项贷款增量的18.9%，比上年全年水平低6.5个百分点。与此对应的是，上半年代表制造业的“工业中长期贷款”新增1.59万亿元，占比达到12.03%，这是创统计以来的最高水平。国家金融与发展实验室副主任曾刚认为，集中度管理制度实施后，“意味着新增贷款资金，或将更多地流入制造业和小微企业等实体经济领域。”民生银行首席研究员温彬表示，为了进一步增强金融服务实体经济能力，特别是加大对制造业、科技创新、绿色金融、小微企业等关键领域和薄弱环节的支持力度，建立房地产贷款集中度管理制度，“不仅及时，也非常必要”。防范化解系统性金融风险，让钱流向实业“躺在房地产的资本红利上玩钱生钱的游戏肯定不算实业。”有业内人士表示，房地产贷款也是拿着老百姓的储蓄，再高利借给买房者，最后的结果可能仍是“资金游戏”，导致老百姓没有余钱消费，阻碍经济复苏和经济结构转型。金融的活水如果不流到实体中去，也就变成了死水臭水，现在鼓励银行回归主业，支持实体经济和科技创新中去，就是要把经济重心扭转过来。▲图/图虫党的十九大以来，在“房住不炒”的总基调下，从企业“三条红线”、土地出让“两集中”到贷款集中度管理制度，多项涉房长效机制逐步确立，坚决管住房地产这头“灰犀牛”。9月7日，银保监会新闻发言人表示，银保监会始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，持续完善房地产金融监管机制，防范房地产贷款过度集中，促进金融与房地产良性循环。统计显示，截至7月末，我国房地产融资已经呈现“五个持续下降”。例如，房地产贷款增速创8年新低，房地产贷款集中度连续10个月下降，房地产贷款占各项贷款的比重同比下降0.95个百分点，房地产信托规模自年6月以来持续下降，房地产信托余额同比下降约15%。同时，理财产品投向房地产非标资产规模，近一年来也持续下降，相关理财产品余额同比下降多达42%，银行通过特定目的载体投向房地产领域规模连续18个月持续下降。从全国层面来看，自央行推出房地产贷款集中度管理制度以来，住户部门新增中长期贷款占比便呈现出波动下行趋势，上半年基本保持在30%以内，大大低于年末的高点46%，这也意味着，居民高杠杆购房的情况正在有序缓解。央行表示，当前房地产贷款集中度管理制度，已进入“常态化实施阶段”，会同银保监会持续做好银行业金融机构“房地产贷款集中度日常监测”，督促超限银行按照过渡期调整方案有序实现压降目标。住房刚需贷款有合理保障在加强监管的过程中，与投机者相区分，一些人担忧，人民群众的刚需住房贷款是否能得到相应保障？9月10日，招商银行在回复投资者时表示，尽管年初以来，受监管部门房地产贷款集中度等影响，大部分银行适当收紧了房地产贷款的投放力度，“但总体来看，依然能够满足刚需人群的购房信贷需求。”“正常的住房刚需，依然要得到合理保障。”中信证券研究所副所长、首席FICC分析师明明说，因此银行需要对购房者的资金来源、购房资质等进行严格审核，在贷款首付比例、利率等方面，对刚需群体进行差异化支持，加大对住房租赁市场金融支持。▲图/ICphoto他同时认为，在银行根据房地产贷款集中度管理进行整改的同时，有三方面潜在风险需要
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