作者：朱酒
来源：雪球
年的最后一天，央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（原文较长，附在本文后面，大家可以仔细看一下。）。原本是想用今年最后一天写总结的，好多球友就《通知》提了一些问题，看来大家都非常关心，就先说一下个人理解吧。
总地来说，本文可以看成是银行业的两道红线，是与房地产的三道红线配套而出的。三道红线是从借款方进行约束，而本通知是对贷款方进行管理控制。在年最后一天下午发出来，然后要求年1月1日就要实行，不留一丝缓冲时间。这一方面说明确实是下了很大决心，另一方面也说明这个消息是早就内部沟通好了的，地产股12月份的下跌，这个通知应该是原因之一吧。此次公布并立刻执行，有点靴子落地的感觉了。
房地产贷款不仅仅关系到房企，由于一直都是银行最优质的的贷款，对相关银行的影响也是很大的。有些朋友看到通知便感到有些紧张，这是正常的，但也不必太过担心。通知看起来很严厉，但把各家银行的实际情况汇总一下，就可以看出，给出的各项标准还是比较宽松的。大部分银行实际上都没有把额度用满，即便超出的银行，数字也不大，而且规定了超出不到2%的给两年时间调整，超出2%以上的给4年时间调整，这对相关银行的压力就小很多了。
更何况后面还有段话：“业务调整过渡期结束后因客观原因未能满足房地产贷款集中度管理要求的，由银行业金融机构提出申请，经人民银行、银保监会或当地人民银行分支机构、银保监会派出机构评估后认为合理的，可适当延长业务调整过渡期。”就是说，在两年或者4年的时间里如果调整不完，还可以续期，这充分表明了央妈的爱子之心。
年中报时，不达标的银行如下：
由上表可以看出，浦发银行只是在房地产贷款上超出了0.4%，很容易调整。建设银行和邮储银行都是在个人按揭贷款上超出了一个多点，平安银行则在房地产贷款上超出了1.8%，在两年时间里化解掉不是难事。招商银行和兴业银行稍微麻烦一点，招商银行的个人按揭贷款超了4.7%，兴业银行的个人贷款超了5.7%，开发贷也都超出了1%，对两家银行的影响肯定是有的，但这两家银行的底蕴在股份行里都足够雄厚，还有4年时间，问题也不大。
年，全国的金融机构贷款余额是万亿，其中房地产贷款余额是44.4万亿，包括了房企开发贷款11.2万亿，和个人住房按揭贷款30万亿。在三道红线出台之际，银行整体的开发贷款原本就是要下跌的，房企缩减开发规模后，个人住房按揭贷款的需求原本也是要下降的。即便没有《通知》规定的这两条红线，各银行的相关指标也会下降，可以说这个《通知》只是又加了一道保险，不会改变三道红线之后的大局。
《通知》里还有一段话，大家要仔细品味：“房地产贷款集中度符合管理要求的银行业金融机构，应稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比、个人住房贷款占比基本稳定。”防涨的终极目的是防跌，“稳定”压倒一切，别担心房企，也别担心银行，有央妈的精心呵护，放心持有就是。
从银行业内部的角度来看，这两道红线实际上是稳固了国有大行和股份行的地位，其他行彻底失去了逆袭的机会。相对应的，一些中小房企在大银行很难拿到贷款，主要财源就是中小银行，在中小银行被限制之后，那些规模不足的房企，在与大房企的博弈中，胜算就更少了。
附原文：
中国人民银行中国银行保险监督管理委员会《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》
中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会（首府）城市中心支行，各副省级城市中心支行；各银保监局；国家开发银行，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行，中国邮政储蓄银行：
为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性，人民银行、银保监会决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。现将有关事项通知如下：
一、本通知所称银行业金融机构是指在中华人民共和国境内设立的中资法人银行业金融机构。
二、本通知所称房地产贷款集中度管理是指银行业金融机构（不含境外分行）房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例（以下简称房地产贷款占比）和个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例（以下简称个人住房贷款占比）应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限，开发性银行和政策性银行参照执行。
三、人民银行、银保监会根据银行业金融机构资产规模及机构类型，分档对房地产贷款集中度进行管理（具体分档及相应管理要求见附件），并综合考虑银行业金融机构的规模发展、房地产系统性金融风险表现等因素，适时调整适用机构覆盖范围、分档设置、管理要求和相关指标的统计口径。
四、人民银行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构，可在充分论证的前提下，结合所在地经济金融发展水平、辖区内地方法人银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险特点，以本通知第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准，在增减2.5个百分点的范围内，合理确定辖区内适用于相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。人民银行、银保监会将对人民银行副省级城市中心支行以上分支机构、银保监会派出机构确定辖区内地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求的行为进行监督管理。
五、年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。
六、房地产贷款集中度超出管理要求的银行业金融机构，须制定业务调整过渡期内逐步达到管理要求的调整方案，明确向管理要求边际收敛的具体举措。适用于第一档和第二档房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，于本通知实施之日起1个月内将调整方案报送人民银行、银保监会，并按季度报告执行情况。适用于第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，于本通知实施之日起1个月内将调整方案报送当地人民银行分支机构、银保监会派出机构，并按季度报告执行情况。
七、人民银行、银保监会及人民银行分支机构、银保监会派出机构定期监测、评估执行情况。
八、房地产贷款集中度符合管理要求的银行业金融机构，应稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比、个人住房贷款占比基本稳定。
九、业务调整过渡期结束后因客观原因未能满足房地产贷款集中度管理要求的，由银行业金融机构提出申请，经人民银行、银保监会或当地人民银行分支机构、银保监会派出机构评估后认为合理的，可适当延长业务调整过渡期。
十、人民银行、银保监会将对未执行本通知要求的银行业金融机构，采取额外资本要求、调整房地产资产风险权重等措施。
十一、本通知自年1月1日起实施。
请人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会（首府）城市中心支行，各副省级城市中心支行将本通知转发至辖区内人民银行分支机构、城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、农村信用社、村镇银行、民营银行。请各银保监局将本通知转发至辖内各银保监分局。
附件：房地产贷款集中度管理要求.doc
中国人民银行
银保监会
年12月28日
注：1.农合机构包括:农村商业银行、农村合作银行、农村信用合作社。
2.不包括第二档中的城市商业银行。
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